“疫情下具備投資價值的資產(chǎn)應(yīng)該具備三種特質(zhì):第一是有現(xiàn)金流的投資,第二是可以穿越周期的投資,第三是估值可較快修復(fù)的投資?!?月10日,在“第14屆中國投資年會·年度峰會”上,弘毅投資董事總經(jīng)理鮑筱斌在演講時表示。
他認(rèn)為,地產(chǎn)基金應(yīng)該聚焦能夠與現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相匹配的資產(chǎn),順勢而為。現(xiàn)在的新狀態(tài)下,能看到幾個趨勢:第一,結(jié)構(gòu)性的機(jī)會依然存在;第二,不是單一的中心城市、多中心城市,而是所有的項目一定要做到區(qū)域的頭部項目,把資產(chǎn)跟區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢對應(yīng)到一起,一定要有運營的提升,才能把資產(chǎn)經(jīng)營好;第三,無論是跟外資還是跟國內(nèi)機(jī)構(gòu)合作,只有區(qū)域的項目成為核心資產(chǎn),才會有更大的空間。
以下為鮑筱斌演講實錄:
好的不動產(chǎn)投資要具備三個特性
疫情沖擊之下,對于不動產(chǎn)投資的趨勢大家會有不同的判斷。這時候看,到底什么樣的投資是比較好的投資呢?
我覺得,第一是有現(xiàn)金流的投資,第二是可以穿越周期的投資,第三是估值可較快修復(fù)的投資。在特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,不動產(chǎn)投資如果能夠具備這三種特性,我們認(rèn)為依然會是特別好的投資標(biāo)的。
關(guān)于不動產(chǎn)投資的特性,有人認(rèn)為,投資一定是高風(fēng)險才能夠獲取高回報。但我經(jīng)常講,最好的投資,應(yīng)該是承擔(dān)中低風(fēng)險,但有可能取得中高回報。
不動產(chǎn)投資在過往幾十年甚至100年的歷史中,是具備這個特性的。如果選擇好的資產(chǎn),整體趨勢是如此的。當(dāng)然,基金在不同時點成立,投資機(jī)會和收益都不一樣。比如我們會看到,在2008年金融危機(jī)時成立的基金,收益是比較好的——越是市場出現(xiàn)問題或者有較大波動的時候,這個時間點成立的基金反而收益是好的。
雖然有疫情的沖擊,但目前為止,不動產(chǎn)交易依然十分活躍,而且市場的活躍程度在逐步提高,比如這周就比上周市場更加活躍。
投資+運營:服務(wù)于與現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相匹配的資產(chǎn)
現(xiàn)在的不動產(chǎn)投資跟以前顯然是不一樣的。以前的不動產(chǎn)投資,以上海為例可能大家會關(guān)注陸家嘴、黃浦,以及北京的金融街、CBD,但這類資產(chǎn)目前遇到的挑戰(zhàn)是比較大的。而例如被我們歸納為2.5產(chǎn)業(yè)的、有服務(wù)類支持的不動產(chǎn),則依然是比較好的投資機(jī)會。
即便是在疫情的影響下,在我們所管理的資產(chǎn)中,很多租賃客戶反而在不斷擴(kuò)充,例如華為在我們上海所管理的資產(chǎn)中租了面積很大的物業(yè),今年還要擴(kuò)租。相反,一些傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的租戶租賃則是下降的。
所以,在不動產(chǎn)投資中,一定要投資和運營能夠服務(wù)于與現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相匹配的資產(chǎn)。
關(guān)于不動產(chǎn)投資,大家一定要關(guān)注無風(fēng)險利率,美國的在下降,中國的也在下降,無風(fēng)險利率下降的時候,往往資產(chǎn)都會往下走。這與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及自己本身的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是密切相關(guān)的。
如果看住宅市場更明顯,不動產(chǎn)投資一定是有小波動的,專業(yè)投資者一定要穿越兩個以上的周期,才可能取得比較穩(wěn)定的收益。
外資依然是配置不動產(chǎn)主要的力量
在不動產(chǎn)投資方面,外資配置不動產(chǎn)依然是主要的力量,無論是國家主權(quán)基金還是養(yǎng)老基金,對不動產(chǎn)配置的比例一般在50%左右,而很多的不動產(chǎn)都是由保險機(jī)構(gòu)持有。全球不動產(chǎn)的配置,從北美來看,此前美國配置在東部較多,最近幾年美國的很多不動產(chǎn)配置則在西部。歐洲的不動產(chǎn)配置重點在英國,亞洲在日本。但是這兩年,日本不動產(chǎn)穩(wěn)定下來。2015年以前韓國、新加坡不動產(chǎn)的市場比較低,這幾年新加坡也漲上來了,澳洲主要有一些公域類的地產(chǎn)投資。
中國不動產(chǎn)投資的重地,首先當(dāng)然是上海、北京,相較而言,北京第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的比例比上海更高,情況更好一些,因為上海供應(yīng)量相對大一些。而北京和上海又會比深圳更好一些。
另外,從長期來看人民幣依然是比較穩(wěn)定的貨幣,其他貨幣處于振蕩的通道。這時全球?qū)θ嗣駧刨Y產(chǎn)的配置有更高的熱情,不同的保險公司對不動產(chǎn)的配置也都有需求。所以從2018年開始,外資開始進(jìn)入中國很多優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)。
為什么外資機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)投資做得比較好?在我看來,國外投資人相對比較成熟,投資周期一般在10年左右,10+1+1,至少穿越兩個以上的周期。國內(nèi)由于投資人過往投資不夠多,量不大,受到一定的約束。但是這幾年情況正在發(fā)生變化,中國個人的資金也有這方面的投資需求,機(jī)構(gòu)和個人的資金能夠通過不同的途徑到達(dá)不動產(chǎn),那就會有新的機(jī)會。
弘毅不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)策略
弘毅不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)到今年已經(jīng)是第6個年頭,我們的特色第一是深耕中國,投資布局都在中國,主要在一線城市,北京上海的投資占到80%-90%,還有一部分在深圳、廣州。第二,我們的定位,是比金融機(jī)構(gòu)更懂得運營,我們的投資和運營是一體的;和開發(fā)商相比我們更透明更規(guī)范,更適合投資人進(jìn)行投資。
基于這樣的定位,這6年來我們投資于17個項目,80萬平方米,幾十棟樓,300多億的資產(chǎn)。我們的投資策略是以價值增值型投資為主,第一是老舊資產(chǎn)的升級改造,第二是潛力資產(chǎn)的運營提升,還有一些是資產(chǎn)處于壓力狀態(tài)下,通過投資和運營使資產(chǎn)更有價值。
關(guān)于我們團(tuán)隊的特點,第一是有系統(tǒng)的研究能力,我們的投資是研究先行的;第二是有運營的優(yōu)勢;第三,我們有資產(chǎn)整合的優(yōu)勢,有規(guī)模的優(yōu)勢,能夠比較靈活地投資,同時,我們在弘毅投資的整個體系內(nèi),也背靠聯(lián)想控股的大家庭——有本地化的運營團(tuán)隊,有資源優(yōu)勢,投資運營一體化,我們的投資形成了一定的特點。
有人講,現(xiàn)在市場很冷,但是我們?nèi)ツ昴甑组_投資人會議的時候?qū)衲甑男蝿萦羞^判斷,認(rèn)為還是有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。而即便在疫情這么困難的時候,我們一些物業(yè)的出租量還在增加。
舉兩個簡單的例子:第一是上海的項目東方萬國,我們投資這個項目的時候,出租率很低,大概40%,我們進(jìn)入后進(jìn)行了改造、重新定位,今天為止這個項目出租率超過90%,應(yīng)該是上海金橋地區(qū)最頂級的項目,華為在這里占很大一部分。出租率40%的資產(chǎn),通過2-3年的經(jīng)營變成90%,而且商業(yè)價值得到充分的挖掘,資產(chǎn)的價值肯定就不一樣。
第二個是北京剛剛投的資產(chǎn)合生國際大廈北樓,交易結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜,我們能夠做下來也充分體現(xiàn)了團(tuán)隊的綜合能力。目前資產(chǎn)是滿租的狀態(tài),清租以后需要改造,改造后資產(chǎn)價值將得到很大提升。
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道