民營房企的困境

對于流動性仍然受限的房地產(chǎn)業(yè)來說，以“三支箭”為代表的此輪金融支持，無異于久旱逢甘霖。

2021年下半年以來，在推進行業(yè)“去杠桿”的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的信貸環(huán)境驟然緊縮。由于在融資、銷售兩端均受到影響，房地產(chǎn)業(yè)的流動性開始吃緊。

當(dāng)年年末，監(jiān)管部門開始推出穩(wěn)樓市政策，試圖在執(zhí)行層面糾偏。到2022年，這種嘗試仍在繼續(xù)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至11月15日，今年各級監(jiān)管部門出臺的穩(wěn)樓市政策已經(jīng)超過1000次，頻次為歷史新高。從政策力度上，經(jīng)過今年的三次降息，以及對限購、限貸等措施的優(yōu)化，購房者的信貸門檻已經(jīng)降至歷史新低。

但由于疫情反復(fù)、經(jīng)濟波動等多重因素影響，房地產(chǎn)市場并未真正回暖。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前10月，全國商品房銷售面積為11.12億平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.7%，降幅連續(xù)8個月擴大。

其中，以往杠桿率高、擴張速度快的民營房企，受影響較為明顯。且相比國資房企，民企更難獲得融資，從而加劇了其困境。

從去年下半年開始，民營房企在土地市場的參與度就明顯下滑。為防止出現(xiàn)流拍、流標，地方國資托底現(xiàn)象日漸凸顯。據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，2022年首批次集中供地中，央國企和地方國資拿地金額占比達72%，二批次和三批次集中供地中，該比例則在八成以上。

目前已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，也以民營企業(yè)為主。

北京某上市房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道表示，從去年下半年算起，這輪房地產(chǎn)市場的下行周期已經(jīng)長達17個月，為歷史最長，調(diào)整深度也堪稱空前。在對需求端的支持政策已應(yīng)出盡出的情況下，從融資端注入“活水”已經(jīng)刻不容緩。

他表示，對占據(jù)市場主流的民營房企進行金融支持，更容易提振整個行業(yè)的信心。

從“救項目”到“救企業(yè)”

對于“三支箭”的政策效果，業(yè)界有不同看法。一種觀點認為，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約，并引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)在債務(wù)泥潭中積重難返。此時的金融支持，其效果待觀察。

另一種觀點則認為，對于仍在積極自救，且基本面尚可的房企來說，政策積極的一面不容忽視。

前述房企人士指出，今年以來，很多地方政府出臺了紓困政策，但其基本原則是“救項目，不救企業(yè)”。相比之下，“三支箭”則是明確指向企業(yè)。這是對現(xiàn)有政策的重要補充，也是這輪金融支持措施最重要的意義所在。

但他也提醒，從監(jiān)管部門近期的口徑上看，政策指向一直是“優(yōu)質(zhì)房企”。因此，基本面較差的企業(yè)恐怕很難獲得支持。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道表示，信貸和債券“兩支箭”，面對的融資主體、融資規(guī)模是有限的，而且在信貸投放、債券發(fā)行方面，需要開發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。出于對風(fēng)險的擔(dān)心，市場預(yù)期謹慎，加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足，業(yè)內(nèi)人士對這兩支箭的效果并不樂觀。

“第三支箭”則完全不同。資本市場上投資者分散，不同投資者對風(fēng)險的判斷不同。有的投資者可能認為市場已經(jīng)見底，或資產(chǎn)價格相對低廉，值得入市。所以，可以依據(jù)其風(fēng)險分散、價格發(fā)現(xiàn)的優(yōu)勢，最大程度地擴張融資能力。

李宇嘉認為，“第三支箭”的啟動，增加了一個很重要的渠道，連同第一、第二支箭一起，能夠形成資金利好的疊加效應(yīng)，從而提振金融機構(gòu)、債券承購人的積極性，推動這兩支箭的效果落地。再疊加其他方面的金融支持，其綜合效果值得期待。

有分析人士還指出，包括“三支箭”在內(nèi)，近期的一系列金融支持政策中，資金用途都指向風(fēng)險處置、項目建設(shè)和交付、保障房項目、上下游企業(yè)等，這種導(dǎo)向并不違背“保交樓，穩(wěn)民生”的宗旨。

但就整個房地產(chǎn)業(yè)而言，“三支箭”的效果僅僅體現(xiàn)在融資端。

在房企的資金來源中，自有資金僅占一小部分，其余為銷售回款和各類融資，二者占比大致相當(dāng)，均在40%以上。

因此，多數(shù)受訪者認為，即使在理想狀態(tài)下，“三支箭”也僅能緩解一時之需。只有提振行業(yè)信心，促進市場交易持續(xù)性回暖，才能使流動性問題真正解決。