A股兩家地產(chǎn)龍頭萬科、金地的2021年年中報表現(xiàn)都不甚出色，成為房地產(chǎn)行業(yè)從高潮轉(zhuǎn)入低谷的一個注腳。

萬科、金地同于2021年8月30日發(fā)布年中報，這兩份財務(wù)報告的主基調(diào)大抵可以概括為“增收不增利”。萬科在營收錄得同比增長14.2%至1671.1億元之時，歸母凈利潤卻只有110.5億元，同比下降11.7%；金地則在報告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收342.74億元，同比大幅上漲72.45%的同時，錄得歸母凈利潤18.25億元，同比下跌38.79%。

業(yè)內(nèi)對這樣的局面雖普遍持消極態(tài)度，但是從金地連續(xù)兩日股價飆漲的市場反應(yīng)來看，這也是行業(yè)被重塑的標(biāo)志。在新的周期下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一輪洗牌后，新的行業(yè)格局似乎正在逐漸形成。

一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，“招保萬金”時隔多年再聚首前十，當(dāng)高杠桿、高負(fù)債不再，穩(wěn)健審慎的房企迎來了他們的春天。行業(yè)的主旋律變奏了。

結(jié)算陣痛期

過去這幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)也在沖刺銷售規(guī)模。然而隨著地價抬升，多數(shù)房企都跳不出“增收不增利”的圈套，萬科如此、金地集團(tuán)更是如此。

金地年中報顯示，2021年上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入342.74億元，同比上升72.45%；盈利水平方面，集團(tuán)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.25%，與2020年同期的39.6%相比下降了約25個百分點(diǎn)，歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元，同比下降38.79%。

金地集團(tuán)董事、高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍解釋稱，公司半年度整體毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率?！拔挥诤贾荨⑻旖?、合肥等低毛利地區(qū)的7個項(xiàng)目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過50%，這些項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%?！?/p>

在房地產(chǎn)利潤空間普遍遭到壓縮的行業(yè)背景下，管理層強(qiáng)調(diào)，金地集團(tuán)毛利潤和凈利潤的下降幅度顯著低于行業(yè)其他公司。

利潤率下滑是主旋律，明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時分析道，很大一部分原因是2017年和2018年高價地太多，導(dǎo)致現(xiàn)在結(jié)算數(shù)據(jù)不太好看。“但這是暫時性的，隨著這些負(fù)面因素的消除，未來利潤率會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升，因?yàn)楦叩貎r消化得差不多了，2019年和2020年的地，地價占房價的比重已經(jīng)較之前降下來了。”

“但總體上來說，未來整個行業(yè)的毛利率會在20%-25%之間，凈利潤在10%左右，這要比較優(yōu)秀才能做到?！卑駨?qiáng)指出。

作為A股的行業(yè)龍頭，金地集團(tuán)今年的股價隨同大市，并不能讓投資者滿意。在業(yè)績會上，被問及市值管理的問題時，金地管理層表示，會積極與資本市場溝通交流，被問及是否有回購計(jì)劃以及未來的分紅計(jì)劃時，金地集團(tuán)方面并沒有做出直接的答復(fù)。

不過在金地年中報發(fā)布后，金地的股價有明顯回升。截至9月1日收盤，金地集團(tuán)股價為11.48元/股，觸及漲停板，總市值為518.3億元。

在銷售額表現(xiàn)上，金地今年上半年也錄得較好增長。報告期內(nèi)，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售約1628.3億元，同比增長約60.2%，超過2021年上半年百強(qiáng)房企平均增速（37.8%）約22.4個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積753.0萬平方米，同比增長55.3%。銷售額大幅增長之后，金地時隔多年也終于重回前十。

重塑行業(yè)格局

除了金地集團(tuán)在銷售榜上的逆襲之外，“招保萬金”的另一位曾經(jīng)掉隊(duì)的成員招商蛇口也已經(jīng)登榜歸來。

據(jù)招商蛇口2021年中報，上半年，其實(shí)現(xiàn)銷售金額1769.8億元，同比上升59.9%，克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口上半年全口徑金額排名行業(yè)第7。從2019年初的第18位，到2020年初的第11位，再到如今的第7位，招商蛇口在銷售榜上穩(wěn)步前進(jìn)，大有重奪昔日陣地的氣勢。

至此，“招保萬金”再度重聚前十。根據(jù)克爾瑞研究發(fā)布的2021年上半年房企銷售數(shù)據(jù)顯示，昔日地產(chǎn)四大龍頭萬科集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)分別列位行業(yè)第3、5、7、10位。

這幾家房企有一個明顯的特征是在經(jīng)營上均為偏穩(wěn)健風(fēng)格，拿地策略上也十分審慎，在過去許多年，房地產(chǎn)行業(yè)許多靠舉債擴(kuò)張的房企逆襲成為黑馬漸漸將“招保萬金”的地位擠落，而今王者再度歸來，或許意味著房地產(chǎn)格局正在經(jīng)歷新一輪的洗牌。

“今年以來，招保萬金再次齊聚地產(chǎn)銷售前十，具有國資背景的招商和金地發(fā)展迅猛。當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)格局以及未來的發(fā)展趨勢，確實(shí)有呈向國央企背景的房企以及流動性較好的頭部房企快速集中之勢。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

如果從這幾家房企今年上半年的拿地規(guī)模來看，這幾家房企因?yàn)槿谫Y成本低、在手現(xiàn)金多，的確在土地市場上十分從容，也具備逆周期擴(kuò)張的實(shí)力。

以金地為例，今年上半年，金地新獲取土地81宗，總面積約1247萬平方米，其中權(quán)益儲備約531萬平方米，總投資額約924億元，權(quán)益投資額約411億元，按簽約金額和拿地總投資額計(jì)算，上半年金地集團(tuán)拿地銷售比達(dá)到56.75%。

而根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年上半年，萬科、保利、金地、招商蛇口分別位列中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積的第2、3、10、11位。

在新的一輪洗牌中，房地產(chǎn)行業(yè)的天平已經(jīng)漸漸傾斜。

艾振強(qiáng)指出，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，提高利潤無非就是降低成本，其中拿地成本受到大環(huán)境的影響，而融資成本卻是各憑本事，具有國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)在這方面顯然具有先天優(yōu)勢?！皣肫笕谫Y利率低好幾個點(diǎn)，像金地、萬科這種有國資背景的企業(yè)優(yōu)勢還是很大的。”

（作者：吳抒穎,陳燕曼 編輯：張偉賢）