8月31日晚，廣州市發(fā)布關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知，首批熱點(diǎn)區(qū)域96個(gè)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)全部低于10萬元/平方米，普遍低于掛牌價(jià)30%-40%。當(dāng)天下午，住建部表示“十四五”期間，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

這兩個(gè)同一天發(fā)布的信息中，前者表達(dá)了抑制房價(jià)上漲，實(shí)現(xiàn)房住不炒的目的，后者則是滿足低收入者群體住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。兩者最終都是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，滿足人們對(duì)美好生活的向往。

目前，中國正在構(gòu)建新發(fā)展格局、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、促進(jìn)共同富裕，而住房很可能成為影響這些戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)共同因素。房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中曾長期起到支柱作用，但是，當(dāng)房價(jià)越來越高，居民杠桿率也越來越高，不僅存在金融風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)透支居民部分的消費(fèi)能力，影響國內(nèi)大循環(huán)的形成。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的時(shí)間越長，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響越大，還會(huì)吸引大量資源和投資涌向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，或?qū)⒉焕诟哔|(zhì)量發(fā)展。與此同時(shí)，房價(jià)過高還會(huì)導(dǎo)致財(cái)富差距進(jìn)一步拉大，有房戶的資產(chǎn)在房價(jià)上漲趨勢中水漲船高，而無房者則越來越買不起房屋。

因此，構(gòu)建新發(fā)展格局、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、促進(jìn)共同富裕必須要盡快解決住房問題，即堅(jiān)持房住不炒與實(shí)現(xiàn)住有所居，在此基礎(chǔ)上逐步形成一個(gè)新的機(jī)制，確保在防風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

目前全國已有12個(gè)城市發(fā)布了二手房參考價(jià)格機(jī)制，其中包括深圳和廣州兩個(gè)一線城市。制定二手房參考價(jià)格可以有效防止炒作，遏制房價(jià)上漲預(yù)期。該機(jī)制并不是給市場確定交易價(jià)格紅線，而是對(duì)信貸產(chǎn)生影響，銀行會(huì)按照參考價(jià)格發(fā)放按揭貸款，那么，由于參考價(jià)格低于市場交易價(jià)，其貸款加杠桿的空間或?qū)⒋蠓s小，也可以有效避免職業(yè)炒樓者將住房增值部分二次抵押貸款繼續(xù)用于炒房。

考慮到納入?yún)⒖純r(jià)機(jī)制的項(xiàng)目主要是熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房和豪宅，表明政策主要是想按住市場龍頭，避免它們因?yàn)榻灰走^熱引領(lǐng)整個(gè)市場上漲。在新房市場，一些城市也通過直接控制地價(jià)與銷售價(jià)格，防止房價(jià)失控。事實(shí)上，過去在許多城市，房價(jià)上漲主要是由購地樓板價(jià)推動(dòng)的，因此，下一步還要控制好土地的供給數(shù)量與價(jià)格，將影響房價(jià)的土地因素化解掉。

二手房參考價(jià)格機(jī)制的作用立竿見影，以深圳為例，去年7月二手住宅成交量13407套，今年8月只有1979套，成交量大幅縮小。在一些投機(jī)炒作風(fēng)氣很強(qiáng)的城市，該政策有力地阻止了炒房活動(dòng)。但是，我們也要關(guān)注市場可能形成一個(gè)新的預(yù)期，一方面，政府在抑制炒房方面的態(tài)度非常堅(jiān)決，同時(shí)，另一方面還在一些重點(diǎn)城市大幅增加保障性租賃住房供給。那么，市場可能會(huì)認(rèn)為房價(jià)存在下跌的趨勢，部分開發(fā)商為了避免庫存增加或?qū)⒓涌旎厥召Y金，而一些房企則可能降價(jià)銷售，并形成降價(jià)螺旋。

中國中長期內(nèi)的宏觀杠桿率需要穩(wěn)定，目前杠桿率上升空間已經(jīng)十分有限，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，降低杠桿率的壓力一定程度上將繼續(xù)存在。包括房企以及居民部門在內(nèi)，住房領(lǐng)域應(yīng)該是穩(wěn)定并有序降低杠桿率的關(guān)鍵。為此，在過去一年，相關(guān)部門針對(duì)房企推出了“三道紅線四檔管理”，針對(duì)住房按揭，監(jiān)管部門也要求商業(yè)銀行控制規(guī)模和比重，從而對(duì)整個(gè)行業(yè)逐步降低杠桿。

這個(gè)過程中可能存在一種內(nèi)在的沖突，即如果住房按揭規(guī)?？s減，那么，房企的新房銷售會(huì)受影響，從而也會(huì)影響它們的去杠桿能力。如果市場形成下跌預(yù)期而造成交易進(jìn)一步萎縮，就有可能導(dǎo)致一些房企的流動(dòng)性緊縮，對(duì)它們減負(fù)債去杠桿的工作形成沖擊。當(dāng)然，也不可能通過漲價(jià)為企業(yè)去庫存、降杠桿。因此，在下半年政策趨勢明確的情況下，要關(guān)注房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，防止和避免出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。以目前的形勢看，大部分房企是健康的，主要是少數(shù)企業(yè)存在壓力，但是依然要警惕并防止在處置其他領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)過程中引發(fā)次生金融風(fēng)險(xiǎn)。