培訓大綱

一． 新規(guī)出臺背景

1. 不動產(chǎn)基金發(fā)展的歷史沿革；

2. 截至目前的市場規(guī)模；

3. 此次不動產(chǎn)私募投資基金試點新規(guī)出臺背景；

二．新規(guī)總體介紹

遵循試點先行、穩(wěn)妥推進的原則；新規(guī)在基金的投資范圍、投資方式方面有了新的突破，對參與試點申請設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金的基金管理人提出了更高的要求；

三．新規(guī)具體條款解析

（一）募集環(huán)節(jié)

1. 募集主體

從股權(quán)結(jié)構(gòu)與實繳規(guī)模、不動產(chǎn)項目管理規(guī)模與人員配置方面對基金管理人提出了更高的要求；

2. 募集對象

（1）自然人投資者的限制：《試點指引》對于適格自然人投資者在實繳出資占比與首輪實繳出資要求方面提出了限制；

（2）鼓勵QFLP投資：《試點指引》明確QFLP不受穿透核查的限制；

（二）投資環(huán)節(jié)

1. 投資范圍：明確將存量商品住宅以及市場化租賃住房納入投資范圍，促進不動產(chǎn)市場盤活存量；

2. 投資方式

（1）股債比限制的突破：更加符合不動產(chǎn)的商業(yè)訴求；

（2）基金的擴募：允許私募股權(quán)基金開放認購、申購或者認繳；

（3）基金的杠桿比例：對于存在分級結(jié)構(gòu)的不動產(chǎn)基金的凈資產(chǎn)/總資產(chǎn)比例要求放寬至200%；

（三）管理環(huán)節(jié)

1. 托管要求：試點基金必須托管；

2. 關(guān)聯(lián)交易：對于關(guān)聯(lián)交易所涉主體的范圍增加了“管理人的高管人員；繼續(xù)堅守禁止自融的合規(guī)監(jiān)管思路；

3. 信息披露：進一步提高基金管理人的信息披露要求，強制要求按季度制作報告；

4. 風險揭示：募集推介材料向投資者揭示不動產(chǎn)試點基金的特殊風險；

（三）退出環(huán)節(jié)

1. 項目解散清算退出或向市場第三方轉(zhuǎn)讓退出；

2. 發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs退出障礙點；