李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)稿”），提出支持住房租賃融資的“4大類、17條措施”，覆蓋租賃項(xiàng)目在新建、改建、統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)租、運(yùn)營(yíng)管理的全鏈條融資需求，既包含信貸等側(cè)重于開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的間接融資，也包含長(zhǎng)期投融資的資本市場(chǎng)渠道，并對(duì)商業(yè)金融和政策性金融的分工有明確界定。

總的來(lái)說(shuō)，該意見(jiàn)稿是針對(duì)住房租賃投資運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)和流程，建立符合其資金需求模式和周期的融資體系，并提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。這一融資體系建立的目的，在于解決住房租賃融資困境，資金投入-產(chǎn)出存在的期限和規(guī)模錯(cuò)配，最終扶持一批具備專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，解決新市民和年輕人的租賃需求。

近年來(lái)，國(guó)家在租賃融資方面有多方政策部署，比如鼓勵(lì)銀行設(shè)計(jì)相關(guān)貸款產(chǎn)品，針對(duì)房企發(fā)行租賃專項(xiàng)債、ABS和REITs等。但根據(jù)我們的調(diào)研，由于租賃業(yè)務(wù)的主要融資方是開(kāi)發(fā)商、長(zhǎng)租企業(yè)等，各銀行在推進(jìn)租賃融資業(yè)務(wù)時(shí)，主要還是參考房地產(chǎn)企業(yè)貸款，包括開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款等。但是，房企開(kāi)發(fā)貸款一般不超過(guò)3年，且要求抵押物，而新建、改建租賃項(xiàng)目，很多并非是住宅用地，如工業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有用地、商辦地塊等，可能因用地性質(zhì)導(dǎo)致報(bào)建周期拉長(zhǎng)。

因此，此次意見(jiàn)稿明確，租賃住房建設(shè)項(xiàng)目貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。值得注意的是，租賃項(xiàng)目若為存量盤活，包括存量房源統(tǒng)租統(tǒng)購(gòu)做長(zhǎng)租房，或經(jīng)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃，不管是前期投入資金統(tǒng)租統(tǒng)購(gòu)，還是前期開(kāi)發(fā)建設(shè)，抑或是后期裝修后出租運(yùn)營(yíng)，均會(huì)投入巨額的資金，而后期通過(guò)租金跨期回收投資，統(tǒng)租至少需要20年，統(tǒng)購(gòu)或自建要40年左右。

因此，不管是傳統(tǒng)的流動(dòng)資金貸款，還是開(kāi)發(fā)貸款，1-3年的期限無(wú)法滿足合理的融資需求，導(dǎo)致租賃項(xiàng)目“前期投入大，后期回收慢”，這也是制約租賃投資最普遍、最棘手的問(wèn)題。因此，意見(jiàn)稿創(chuàng)新了兩類產(chǎn)品，即批量購(gòu)買存量閑置房屋用作保租房或長(zhǎng)租房長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超30年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

另外，租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的，租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。這樣，長(zhǎng)周期貸款基本可覆蓋統(tǒng)購(gòu)、自建的巨額投資，后期現(xiàn)金流壓力也降低了。同時(shí)，銀行要摒棄抵押物迷思，根據(jù)租金水平、出租率，租賃企業(yè)專業(yè)能力、財(cái)務(wù)狀況、審慎經(jīng)營(yíng)等開(kāi)展盡職調(diào)查。

住房租賃企業(yè)應(yīng)以租金收入作為第一還款來(lái)源。如此，就可建立起針對(duì)租賃企業(yè)獨(dú)特的風(fēng)控模式。還需要關(guān)注的是，債券融資、信托投資基金（REITs）是國(guó)外租賃企業(yè)主要的融資渠道。此次意見(jiàn)稿明確，支持租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)；租賃可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。

另外，意見(jiàn)稿還提出，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域，以及人口凈流入的大城市，開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。截至目前，已有4只保租房公募REITs入市，底層住房租賃項(xiàng)目也均在北京、上海、深圳、廈門等人口凈流入的超大城市。

建立起住房租賃項(xiàng)目“投融管退”等全鏈條的金融服務(wù)體系后，長(zhǎng)期投資資金有了退出渠道，從而激發(fā)投資積極性，也能增加租賃供應(yīng)。有人擔(dān)心，目前租賃項(xiàng)目不僅投資回收期長(zhǎng)，而且收益率偏低，估計(jì)政策部署很難落地為租賃融資的放量供應(yīng)。比如，REITs對(duì)于資產(chǎn)規(guī)模（不低于10億元）、收益率（4%以上）高要求等，多數(shù)項(xiàng)目難以達(dá)到。

筆者認(rèn)為，這類觀點(diǎn)，往往還是站在過(guò)去地產(chǎn)投資或理財(cái)投資高收益的角度來(lái)看待的。風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量，一方面房地產(chǎn)在告別“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新模式，應(yīng)有之義就是運(yùn)營(yíng)和管理，這意味著房地產(chǎn)對(duì)資金的“饑渴需求”在迅速下降。再加上，房地產(chǎn)供需開(kāi)始平衡，地價(jià)、房?jī)r(jià)不再單邊上漲，資金投入地產(chǎn)的意愿也在下降。

另一方面，2022年，全國(guó)新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比僅為4.9%，創(chuàng)歷史新低，近期居民加杠桿買房的意愿也在下降。此外，資管新規(guī)后，理財(cái)轉(zhuǎn)向凈值化管理，平均收益率迅速下降，理財(cái)大規(guī)模轉(zhuǎn)回定期存款（整存整取的5年期定期存款利率在2.5%-2.7%），租賃項(xiàng)目“低收益率”局面緩解。未來(lái)，老齡化更加明顯，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，需要面對(duì)普遍低收益率的局面。

住房租賃項(xiàng)目類似于固定收益產(chǎn)品，即風(fēng)險(xiǎn)較低、收益有保障、現(xiàn)金流持續(xù)的投資品種。特別是，對(duì)于人口凈流入的大城市、都市圈，年輕人、新市民對(duì)于租賃體驗(yàn)的訴求明顯增強(qiáng)，也愿意為“區(qū)位好、服務(wù)好、配套好”的租賃房源支付高溢價(jià)的租金。因此，未來(lái)住房租賃項(xiàng)目將進(jìn)入多方資金“可投資”的視野，上文言及的各項(xiàng)金融支持，也將開(kāi)始漸次落地。