近日證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，同時(shí)中基協(xié)也正式發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，以進(jìn)一步暢通金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，引金融活水更好為實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展賦能，充分發(fā)揮私募基金多元投資與專業(yè)運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)，滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)日益高漲的融資需求，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定運(yùn)行。

去年以來，受到疫情沖擊、供求疲弱以及預(yù)期下行的共同作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度持續(xù)走低。與此同時(shí)，土地出讓、開工建設(shè)以及銷售回款的鏈條循環(huán)不暢，加之發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策收緊，國(guó)外利率中樞抬升，外部融資受到限制，部分房企現(xiàn)金流吃緊，在一定程度上影響了保交樓、惠民生等政策意圖的實(shí)現(xiàn)?？紤]到房地產(chǎn)仍是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到內(nèi)需潛力激發(fā)、總需求擴(kuò)張以及經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)向上。因此，在前期信貸和債權(quán)“兩支箭”已經(jīng)射出的情況下，發(fā)揮好股權(quán)投資“第三支箭”的重要穩(wěn)定器作用，能夠發(fā)揮資本市場(chǎng)的資源配置與信號(hào)引導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行注入長(zhǎng)期穩(wěn)定資金，保證其健康平穩(wěn)運(yùn)行。

從投資范圍看，本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍涵蓋特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)幾乎實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，但所募集的資金不能夠用于土地購(gòu)置以及開發(fā)新樓盤等。這體現(xiàn)出了設(shè)立基金的目的與“保交樓、保民生、盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)存量、滿足合理融資需求”的政策導(dǎo)向高度一致。過去受到中基協(xié)出臺(tái)《備案管理規(guī)范第4號(hào)》的限制，私募基金投資住宅市場(chǎng)受到較大限制。而本次新政策使得私募基金的投資范圍大幅度延展，PE等機(jī)構(gòu)將深度參與到房地產(chǎn)存量資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解以及不良處置過程當(dāng)中。

從資金來源看，基金產(chǎn)品考慮到規(guī)模大與期限長(zhǎng)以及需要投資者更高的風(fēng)險(xiǎn)管理、識(shí)別和控制能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，且首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元。過去房地產(chǎn)行業(yè)的重要資金來源為債權(quán)，而債務(wù)融資過多客觀上提高了房企的杠桿率，目前房企亟待實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，而私募基金的引入可謂是切合了這一關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)于降低償債壓力，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用大有助益。此外，證監(jiān)會(huì)也鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，這對(duì)于引入海外資金、擴(kuò)張基金規(guī)模、借鑒國(guó)外經(jīng)濟(jì)模式提供了又一路徑。

從投資策略看，證監(jiān)會(huì)明確符合條件的基金在為被投企業(yè)提供借款或擔(dān)保時(shí)將在現(xiàn)行規(guī)定的股債比限制方面進(jìn)行差異化安排，以適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資策略。這主要是考慮到房地產(chǎn)以及基建項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)率低，底層或基礎(chǔ)資產(chǎn)所需資金數(shù)額較大，因此私募基金需要更為靈活的投資策略與相對(duì)簡(jiǎn)化的監(jiān)管規(guī)則。因此，目前股債結(jié)合，以股為主仍是主要形式，在實(shí)際操作過程中仍要堅(jiān)決杜絕“明股實(shí)債”等行為，以突出其股權(quán)融資的特征。

從投資標(biāo)的看，我們預(yù)計(jì)基金在試點(diǎn)期間仍舊會(huì)主要集中于投資優(yōu)質(zhì)龍頭以及具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)能力的房企。私募基金對(duì)于企業(yè)的發(fā)展能力、盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量和發(fā)展前景十分看重，客觀上私募基金起到了識(shí)別鑒別房企的作用，這也是資本市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的核心要義所在。未來，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰以及市場(chǎng)出清會(huì)不斷提速，符合國(guó)家政策、具有社會(huì)責(zé)任意識(shí)以及具備優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)能力的房企才會(huì)得到更多的融資支持。

除房地產(chǎn)之外，也要注重發(fā)揮私募基金對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持作用，特別要加大物流、城市交通、5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施的融資力度。通過私募基金的帶動(dòng)引導(dǎo)作用，更多的社會(huì)資本將能夠以LP的方式參與到房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，改善當(dāng)前投資—儲(chǔ)蓄失衡的狀況。

值得關(guān)注的是，本次試點(diǎn)對(duì)于私募基金來講，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。一是要提升自身的投研能力，特別增強(qiáng)在“募投管退”四個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)生質(zhì)量，做好全過程管理，合理控制風(fēng)險(xiǎn)。二是要設(shè)計(jì)好基金的退出路線，目前私募基金投資存在易進(jìn)難退的特征，除傳統(tǒng)的上市以及回購(gòu)?fù)?，需要探索新的退出方式，以保證前期投入實(shí)現(xiàn)盈利。未來，不動(dòng)產(chǎn)私募基金也可強(qiáng)化與公募REITs的協(xié)調(diào)發(fā)展，探索彼此效率對(duì)接的途徑，共同補(bǔ)足我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的關(guān)鍵短板。