資本“末班車”

物管企業(yè)上市大潮始于2018年，當年共有6家物管企業(yè)登陸A股和港股，相當于此前四年（2014年到2017年）的總和。到2019年，這一數(shù)量攀升至11家，2020年增至18家。2021年，物管上市潮有所降溫，但仍有14家企業(yè)完成上市。

這股熱潮的出現(xiàn)，源于“房地產(chǎn)進入下半場”的大背景。我國的房地產(chǎn)存量規(guī)模龐大，但管理的數(shù)字化和智能化水平不高。隨著大數(shù)據(jù)和云計算技術的發(fā)展，這部分資產(chǎn)的運營上，具備很大的想象空間。

過去幾年來，除了少數(shù)專業(yè)化物管服務企業(yè)外，大部分上市的物管公司從傳統(tǒng)房企的物管業(yè)務分拆而來。盡管上市時規(guī)模大小不一，但普遍得到資本的追捧。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，到2020年末，物業(yè)板塊的PE均值達到37.00倍。相比之下，房地產(chǎn)板塊的PE均值僅為個位數(shù)。

但到2021年，資本的熱情明顯下降。除了上市數(shù)量減少外，同級別物管企業(yè)的認購規(guī)模和市盈率也有所下滑。上述機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，至2021年末，物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，同比降幅達52.31%。其中，市盈率最高的華潤萬象生活為53.72倍，較上年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活為2.26倍，下滑74.66%。

該機構(gòu)還表示，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時137天，而2021年上市的13家物企平均用時205天。

“物業(yè)公司上市大潮正在進入尾聲。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一方面是因為多數(shù)大中型物業(yè)公司已經(jīng)完成上市，另一方面則是由于最佳窗口期已過。他認為，除非是優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，資本市場的追捧度已經(jīng)大不如前。

去年末以來做出上市動作的四家物業(yè)企業(yè)萬物云、龍湖智創(chuàng)生活、魯商生活服務、金茂物業(yè)均背靠傳統(tǒng)房企。其中，萬物云的在管面積達到5.66億平方米（截至2020年末），僅次于碧桂園服務；龍湖智創(chuàng)生活的在管面積也達到2.5億平方米（截至2021年末）。魯商生活服務和金茂物業(yè)的在管面積僅在2000萬平方米上下。

分析人士認為，規(guī)模的差異，將使得這幾家公司的上市表現(xiàn)有所分化。但這也將是物管企業(yè)的資本“末班車”，隨著資本態(tài)度趨于冷靜，物管企業(yè)的上市大潮也將歸于平淡。

值得注意的是，房地產(chǎn)業(yè)的流動性危機，也在影響物業(yè)企業(yè)的上市進程。2021年，中南服務、中梁百悅智佳經(jīng)歷了二次遞表，并通過聆訊，但最終選擇被收購；祥生活服務宣布暫緩上市；陽光智博終止IPO，換股萬物云；富力物業(yè)選擇被碧桂園服務收購。

這些物業(yè)公司直接上市未果，均被認為與母公司的流動性危機有關。事實上，自去年8月以后，不僅房企的IPO近乎歸零，旗下物業(yè)公司的上市也接近斷檔。國金證券表示，“地產(chǎn)行業(yè)自去年7月份開始進入下行趨勢，不少房企為了自救不得不出售旗下物業(yè)公司。”

規(guī)模競速仍然激烈

與房地產(chǎn)類似，物業(yè)企業(yè)也有著明顯的規(guī)模效應。近幾年來，在資本的助推下，物管行業(yè)的并購大潮也已展開，并購規(guī)模在去年創(chuàng)下新高。

根據(jù)國金證券不完全統(tǒng)計，2021年上市物管公司在并購方面的現(xiàn)金支出超過300億元人民幣，較2020年翻了一倍以上。碧桂園服務是去年并購市場上的最大買家，其對藍光嘉寶服務、富力物業(yè)和彩生活的三筆并購，對價都在幾十億甚至達百億元。僅這三筆并購將為碧桂園服務帶去至少2.5億方在管面積，相當于其2020年底在管面積的66%。

進入2022年，碧桂園服務的收購仍在繼續(xù)。2月14日，碧桂園服務發(fā)布公告稱，擬收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)。算上去年3月的一筆收購，碧桂園服務收購了中梁百悅智佳的全部股份。

值得一提的是，中梁百悅智佳曾在去年兩次在港交所交表，并于去年12月通過上市聆訊，但最終仍選擇出售。

同樣有著兩次交表、通過聆訊經(jīng)歷的中南服務，于今年1月被華潤萬象生活收購，作價不高于22.6億元。當月，華潤萬象生活還以不高于10.6億元的代價收購了禹洲物業(yè)服務50%的股權(quán)。

經(jīng)過近兩年來的上市潮和并購潮，物管行業(yè)的分化格局已雛形漸顯。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，2020年，百強物管企業(yè)的市場份額達到49.71%，較2019年增加6.10個百分點。到2021年，其份額已經(jīng)過半。其中，十強物管企業(yè)的規(guī)模和市占率增速明顯高于行業(yè)均值，“強者恒強態(tài)勢顯著”。

但物業(yè)公司對規(guī)模的追求，仍然不會就此止步。北京某物管企業(yè)相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，目前物管企業(yè)對母公司的依賴度仍然較高，反映出外拓能力和造血能力不足，也在一定程度上影響資本的估值。因此，通過并購的方式，擴大第三方公司的份額，仍將是各大公司的主要策略。

他還認為，就目前物管行業(yè)的集中度來看，各個層級的企業(yè)還有一定的提升空間，這也決定了規(guī)模擴張仍有必要。

與此同時，在商辦、醫(yī)院、學校等非住宅業(yè)態(tài)及城市服務等領域，仍有大量的市場空間。

中指研究院指出，物管行業(yè)的并購仍將持續(xù)，且會有如下特點：第一，大魚吃大魚的現(xiàn)象仍將發(fā)生；第二，部分中小型物業(yè)企業(yè)借力并購、市場拓展、戰(zhàn)略合作等手段快速提升市場份額，甚至實現(xiàn)彎道超車；第三，在收并購領域，國資背景的物業(yè)服務企業(yè)將越來越多地唱主角。

國金證券則認為，隨著萬物云和龍湖智創(chuàng)生活上市，對規(guī)模增長仍有訴求，并購市場預計還將維持一定熱度。但到今年年底，預計物管行業(yè)的規(guī)模競爭賽或?qū)⒂瓉砦猜?，屆時在管規(guī)模的排名情況將趨向穩(wěn)定。