中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，要求加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

從2019年以來(lái)，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)政策層面的主基調(diào)，房子是用來(lái)居住的，而不是用來(lái)投資或投機(jī)炒作。要強(qiáng)化房子的居住屬性，去除金融屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前的房地產(chǎn)政策主要圍繞“不炒”展開(kāi)，通過(guò)限購(gòu)以及制定個(gè)人住房貸款占比上限、銀行房地產(chǎn)貸款占比上限等，控制住房需求端。

針對(duì)“不炒”應(yīng)該精準(zhǔn)施策，實(shí)踐證明，對(duì)于個(gè)人住房貸款占比設(shè)置上限也會(huì)在一定程度上限制一些合理的住房需求。此次會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，意味著對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了糾正，針對(duì)首套房、改善性住房按揭需求的放款速度也在加快。防止“炒”的政策不應(yīng)僅僅是限制貸款總量，更要增加炒房者的持有成本，減少其投資或投機(jī)收益，放大其風(fēng)險(xiǎn)，這是顯而易見(jiàn)的。

限制開(kāi)發(fā)商融資的三大紅線與住房貸款的占比限制，可能會(huì)造成供給與需求同時(shí)受到限制，從而可能會(huì)影響產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)的循環(huán)發(fā)展。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，滿足購(gòu)房者合理住房貸款需求，也能夠平穩(wěn)市場(chǎng)，緩和開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金壓力，給予他們時(shí)間循序漸進(jìn)地降低杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。因此，當(dāng)前政策主要是提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常的房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行。

我們更應(yīng)該關(guān)注“房子是用來(lái)住的”這一定位。隨著一些城市的住房?jī)r(jià)格與租房?jī)r(jià)格不斷上漲，越來(lái)越多的低收入者以及新就業(yè)群體面臨越來(lái)越大的購(gòu)房和居住壓力，尤其是在大型城市，還有大量大學(xué)畢業(yè)生涌入就業(yè)市場(chǎng)，巨大服務(wù)業(yè)需求、較低的崗位收入以及過(guò)高的生活成本也迫使越來(lái)越多的人返鄉(xiāng)。因此，需要重點(diǎn)考慮滿足這些人群的基本居住需求，那就是加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

截至今年11月1日，全國(guó)40個(gè)正在建設(shè)保障性租賃住房的城市已開(kāi)工保障性租賃住房70余萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的近八成。目前，主要的挑戰(zhàn)是住房租賃行業(yè)前期資金需求大、盈利周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)主動(dòng)介入，政府也缺乏足夠資金支撐大規(guī)模持續(xù)建設(shè)。因此，應(yīng)該積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房REITs的發(fā)行給予多種保障。

此外，隨著大城市房?jī)r(jià)的上漲，人們的購(gòu)房壓力也在加大，對(duì)于唯一居住住房的房貸利率應(yīng)該考慮下調(diào)，包括過(guò)去十年存量的唯一居住住房按揭的貸款利率也應(yīng)該下調(diào)，避免讓按揭還款壓力影響消費(fèi)。而且一部分居民在就業(yè)和收入方面都遭遇了一些問(wèn)題，過(guò)高的土地和利率成本對(duì)居住性購(gòu)房者而言都是不小的挑戰(zhàn)，或應(yīng)考慮降低利率支持“房子用來(lái)住”的人。

下半年以來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，盡管與一些限制性政策有關(guān)，但是，根本原因在于企業(yè)瘋狂的經(jīng)營(yíng)模式。部分房地產(chǎn)公司以兩位數(shù)的利率成本在境外或民間融資，妄圖加速開(kāi)發(fā)與去化的周轉(zhuǎn)速度。但隨著其債務(wù)規(guī)模越來(lái)越大，而市場(chǎng)又沒(méi)有出現(xiàn)周期性瘋搶的狀態(tài)，這種模式就暴露出“龐氏融資”的本質(zhì)，已經(jīng)不屬于“盲目擴(kuò)張”，而是有意識(shí)的賭博，遲早會(huì)出大問(wèn)題，今年下半年提前暴露應(yīng)當(dāng)是對(duì)行業(yè)及時(shí)敲響警鐘，避免更大的系統(tǒng)性危機(jī)。

中國(guó)人口總量增速放緩，以及前幾年因搶購(gòu)出現(xiàn)的透支性發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)拐點(diǎn)已現(xiàn)。盡管城市化率仍有空間，一些大型城市、都市圈依然不斷有人口流入，但全面擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)、旱澇保收的市場(chǎng)難以再現(xiàn)，不同的地區(qū)市場(chǎng)以及不同的企業(yè)會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化，這也是房地產(chǎn)調(diào)控要“因城施策”的原因。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變高杠桿、高周轉(zhuǎn)的政策周期賭博模式，量力而行，專注于結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而不是動(dòng)輒推出超過(guò)上千億元的銷售指標(biāo)。事實(shí)上，出問(wèn)題的企業(yè)此前都過(guò)于激進(jìn)而根本不在乎風(fēng)險(xiǎn)控制，也不關(guān)注市場(chǎng)的變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該盡快告別規(guī)模擴(kuò)張路線，根據(jù)市場(chǎng)變化與發(fā)展要求積極探索新的發(fā)展模式。